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初心者でも簡単!マイホームのローンのすべてを分かりやすく解説

この記事はこんなあなたにおすすめ
  • 住宅ローンのことが分からなくて、とにかく不安
  • 住宅ローンをどこで組めばいいか分からない
  • お得に住宅ローンを組みたい

「住宅ローン」は耳なじみのある言葉ですが、いざ自分のこととなると、どうしたらいいか分からなくて、ただただ不安ですよね。

わたしも住宅ローンのことがすごく不安でした。

くるみ

金利も団信も、よく分からなくてこわいよね…

住宅ローンで後悔したくなかったわが家では、必死に勉強して、納得いく住宅ローンを組むことができました。

この記事では、初心者の方に向けて、住宅ローンについて分かりやすく解説していきます。

あき

難しい専門用語はすべて分かるようにしたよ!

この記事を読めば、あなたの住宅ローンの不安がなくなって、自信をもって銀行を選んだり契約を進めたりできるようになります。

目次

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住宅ローンを組むには、どうすればいいの?

リビングの全体

まず初めに、住宅ローンを組むときのはじめから終わりまでの流れを見ていきましょう。

次のようなSTEPを踏んでいきます。  

STEP
銀行に仮審査を申込む

・自分のことを銀行に審査してもらう

・仮審査は即日で終わる銀行もある

・金利の種類(変動?固定?)を決める

STEP
本審査を申込む

・本番の審査をしてもらう

・いくら借りられるかの額が決まる

・団体信用生命保険(住宅ローンのための保険)の仮申し込みも一緒にする

・返済の方法(元利均等返済型?元金均等返済?)を決める

STEP
住宅ローンの契約をする

団体信用生命保険の本申し込みも一緒にする

STEP
司法書士と面談する

・必要書類の受渡しや登記の説明を受ける

STEP
融資が実行される

・資金が口座に振り込まれる

くるみ

よく分からない言葉がたくさん…。目まいがするよね…

あき

これから、わかりやすく解説していくよ!

STEP1 仮審査を申し込む

住宅ローン契約の流れ 仮審査

まずはじめは、仮審査の申し込みです。

よくある疑問にふれながら、説明していきますね。

仮審査ってどうやってするの?

住宅ローンを組むとき一番はじめのステップが、銀行に仮審査を申し込む ことです。

仮審査の申し込み方法は大きく分けて2つあります。

仮審査の申し込むときの2つの方法
  • 銀行の店舗窓口に直接いく(実店舗のある銀行)
  • インターネットから申し込む(ネットバンク)

店舗かネットか銀行によって、申し込みの方法が違うので注意が必要です。

メガバンクといわれる最大手の銀行は、店舗用とネット用のそれぞれの住宅ローンを取り扱っているところもあります。

金利や内容が違うので、「同じ銀行の住宅ローンだから同じでしょ」と安易に考えてはいけません。

くるみ

あ、あの…。金利って何だっけ?

あき

金利は、お金を貸してもらったことへのお礼みたいなものだよ

銀行も商売なので、タダではお金は貸してもらえません。
お金を借りたら、借りた分に利子をつけて返します。

利子は借りた額の○%分と表示されています。
100万円借りたとき、利子が1%なら1万円。利子が5%なら5万円です。

あき

「○%」という割合のことを金利というよ!

【例】 金利1%で住宅ローンを組む場合

金利1% 借りる額3000万円 35年ローンの場合

最初の年の利子は、3000万円×1%=30万円
(1ヶ月ごとに3000万円を少しずつ返していくので、正確には29万6000円)

35年ローンの一年目は3000万円の一部(70〜80万円)利子の30万円を払っていく

あき

金利の計算はネットで無料で簡単にできるから試してみるといいよ!

どこの銀行に申し込むのがいいの?

くるみ

仮審査のことは分かったんだけど、銀行はどこに申し込めばいいのかな?

住宅ローンを申し込める銀行は、大きく分けて3種類あります。

住宅ローンを申し込める主な銀行
  1. 三菱UFJ・三井住友・みずほなどの 都市銀行(メガバンク)
  2. 地域の名前が入っているような 地方銀行
  3. 実店舗がなく、ネット上で手続きする ネット銀行

銀行以外にも住宅ローンを申し込める企業は数多くあります。

銀行以外の住宅ローンを申し込める金融機関
  1. 信用金庫 信用組合
  2. ノンバンク(モーゲージバンク)(ARUHI、クレディセゾン、その他)
  3. 労働金庫
  4. JAバンク
くるみ

こんなにたくさんあるのか…。

どの金融機関がいいかは、あなたの希望することや現在の状況によって違ってきます。
まずは自分が住宅ローンに何を求めているのか考えてみましょう。

「〇〇な住宅ローンがいい!」の例
  • とにかく金利が安い
  • 固定金利で支出の計画がしやすい
  • 対面で相談でき安心できる
  • 優遇が受けられる
  • ほかのサービスが豊富
  • 早くに借りられる
  • 収入が低くても借りられる
  • 過去に延滞履歴があっても借りられる
あき

金融機関によって特徴が違うから、自分の希望に合ったところを選ぼう!

 ー 金融機関ごとの特徴 ー

スクロールできます
金融機関住宅ローンの特徴
都市銀行窓口が多いので相談しやすい。知名度が高いという安心感がある
地方銀行地元密着型で、地元の企業に勤めていると優遇される場合がある
ネット銀行金利が安い。窓口がない。手続きはすべてネット・電話
信用金庫地域密着で相談しやすい。審査に柔軟に対応してくれる場合がある
ノンバンク銀行より審査が通りやすい。審査スピードが早い
労働金庫組合員であればいろいろな優遇が受けられる
JAバンク農協という安心感がある。銀行より審査が通りやすい

自分が何を求めるかで選ぶ銀行が変わってくる!

「友達がおすすめしていた」といった理由で選ぶと、損をしてしまう可能性があるので注意が必要です。

変動金利?固定金利?フラット35? 

金利タイプによっても、どこで借りた方がよいのかが変わってきます。

住宅ローンには、金利タイプといって金利の種類がいくつかあります。

まずはどんな金利タイプがあるのか解説していきますね!

くるみ

自分に合うのはどれかな?

主な金利タイプ
  1. 変動金利
  2. 全期間固定金利(フラット35含む)
  3. 期間固定金利(5年・10年固定)
金利タイプメリットデメリット
変動金利金利が安い金利が途中で上がる可能性がある
固定金利(全期間)金利がずっと変わらない金利が高い
固定金利(一定期間)一定期間は金利が変わらない金利が少し高い

変動金利

変動金利の特徴は、次のとおりです。

変動金利の特徴
  • 金利が低い
  • 金利が途中で上がる可能性がある
  • 金利が上がっても返済できるように余裕資金をもっておく必要がある
くるみ

金利が変わっていくリスクはあるけど、その分金利が安い!

全期間固定金利(フラット35含む)

全期間固定金利の特徴は、次のとおりです。

固定金利の特徴
  • 金利が高い
  • 金利がずっと変わらない
  • ひと月ごとの支払う金額が変わらないので、資金計画が立てやすい
くるみ

金利は高いけど、ずっと変わらない安心感がある!

期間固定金利(5年・10年固定)

期間固定金利の特徴は、次のとおりです。

期間固定金利の特徴
  • 金利は少し高め
  • 最初の一定期間は金利が固定される。
  • 一定期間が過ぎたら金利が変わる
  • 「最初の10年間は学費が掛かる」といった家庭の事情を考慮に入れた資金計画が立てやすい
くるみ

固定金利と変動金利の中間という感じ!

どの金利タイプが一番お得なの?

くるみ

いろいろあるみたいだけど、結局どれが一番お得かな?

あき

どれが一番お得かは、誰にも分からないんだよね。

どれが一番お得かが分からないのは、金利は景気によって変わるとからです。

未来の日本や世界の経済がどうなるのか、言い当てられる人は誰もいません。

未来のことが分からないので、金利が将来どうなるかも誰にも分からないです。

変動金利と固定金利どっちがお得だったかわかるのは、完済した日。

お得か損かではなく、自分に状況に合った金利タイプを選びましょう。

金利タイプの選び方は次の通りです。

変動金利がおすすめな人
  • 金利が上がって、支払額が増えても余裕がある
  • 月々のローン返済の額を、余裕のある金額に抑えておける
  • 将来日本の景気は悪い一方で、金利は上がらないと考えている
固定金利がおすすめな人
  • 月々の支払額が少しでも増えると困る
  • 月々のローン返済額が、予算ぎりぎりになりそう
  • 将来日本の景気は良くなっていき、金利が上がると考えている
あき

金利タイプは、月々の返済額余裕資金の有無を考えて決めていこう!

ちなみに2021年6月の住宅ローン利用者の実態調査(住宅金融支援機構)ではこんな結果になっているようです。

選ばれている金利タイプの割合(2021年6月)
変動金利
68.1%
一定期間固定金利
20.7%
全期間固定金利
11.2%

ここ数年間は変動金利の割合が、どんどん上がってきているようです。

あき

ちなみにわが家は、変動金利を選んだよ!将来金利が上がったときは、繰り上げ返済したり借り換えたりすればいいと思っています。

できるだけ安い金利で借りるには?

くるみ

月々の返済額が変わると困るなら固定金利がいいけど、できるだけ安い金利に抑えたいよね。

住宅ローンに特に求めることは、やっぱり「安い金利」。

住宅ローンを安い金利で借りる方法という記事で詳しく解説しています。

仮審査の申込みって何社にすればいいの?

仮審査の申し込みは、複数の銀行にするのが絶対におすすめ。

もしも一社だけしか申し込みをしなかったら、あとから苦しい思いをするかもしれません。

もしも一つの銀行しか仮審査をしなかったら…
  • 審査が通らなかったら、他の銀行に一から審査申し込みをしなくてはならない
  • 契約を組むギリギリで銀行が金利を上げても、他の銀行に変えられない

審査から契約まではかなり時間がかかると思っておいた方がいいです。

仮審査申し込みの手続きは、住宅の購入金の支払日の半年以上前から進めていきましょう。

ギリギリになって焦ってしまうくらいなら、事前に複数の銀行に仮審査を申し込んでおく方が絶対安心です。

仮審査申し込みは何社にすればいいの?

基本は3社。でも気になるなら、5社以上でも審査申し込みをした方がいい

申し込む銀行の数は、「3社くらいが適当」とネット上ではよく目にします。

わたしも基本的には3社でいいと思います。

3社申し込むのも、最初にうちはなかなか大変…。

くるみ

申し込みって大変そうだったね…

あき

慣れないうちは、何社も申し込むのは大変だった…

申し込みは、必要事項を銀行の用紙に書いたり入力したりです。
大したことはないですが、慣れないうちは大変に感じるかもしれません。

入力する内容を確認するため必要書類があるので、準備しておきましょう!

仮審査で必要な情報
  1. 自分の基本的な情報(氏名住所、生年月日、勤務先など)
  2. 自分の年収などの情報
  3. 購入する住宅の情報
仮審査で必要な書類
  1. 本人確認書類(運転免許証など)
  2. 収入確認書類(源泉徴収票や納税証明書など)
  3. 住宅確認書類(間取り図など)
あき

慣れてくれば、どの銀行も大差はないので、複数申し込みの大変さはなくなっていくよ!

わたしの場合、初めに3社申し込みをしました。

仮審査は通過しましたが、諸条件により本審査が1社も通りませんでした。
そこで条件を変えてもう一度3社にもう一回仮審査を申し込み、別の銀行2社にも仮審査を申し込みました。

計8回審査の申し込みをしました。はじめは大変でしたが、3回目あたりから慣れてきて、苦にはならなかったです。

わたしは支払日まで10ヶ月ほど余裕があったので間に合いましたが、
次のような方は最初から5社以上に審査申し込みをしておいた方が良いです。

はじめから5社以上に審査申し込みをした方がいい人
  • 住宅の支払日まで残り半年を切っている
  • 借りたい額が収入に対してやや高額

複数に申し込むことによる、不利益は特にありません。

審査に通らないことを想定して、仮審査申込みは多めにしておきましょう。

備えあれば憂いなしです!

複数の銀行に申し込みをした方がいい理由まとめ
  • 手続きの仕方、準備する書類はどの銀行もほぼ一緒
  • 一度手続きをしたら慣れるので、複数の申し込みでもそれほど負担にならない
  • 手間になるのは、住所などの情報を書き込んだりWeb上に入力したりするくらい
  • 複数の銀行に審査申し込みをしても不利益は何もない

申し込む銀行を決めるときは、必ず一括見積もりサイトを利用しましょう。

中でもサイトが見やすく比較検討しやすい「モゲチェック」が圧倒的におすすめです。

無料で使えるので、ぜひのぞいてみてくださいね。

STEP2 本審査を申し込む

住宅ローン契約の流れ 本審査

仮審査が通ったらいよいよ本審査です。
つづいて本審査について見ていきましょう。

本審査で必要な書類ってどんなものがある?

本審査ではいろいろな書類を準備する必要があります。

集めるのは大変ですが、一度準備してしまえば複数の金融機関に対して使えます。

あき

この書類集めが、住宅ローンで一番大変に感じる人もいるかもしれないね。

くるみ

夫婦で協力して集めよう!

必要な書類は以下のとおりです。

本人確認書類  自分で用意!
  1. 運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど
  2. 印鑑証明書、印鑑
収入関係書類  会社からもらえる!
  1. 源泉徴収票
  2. 住民税決定通知書、課税証明書
住宅関係書類  住宅会社からもらえる!
  1. 売買契約書
  2. 工事請負契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 建築確認済証
  5. 物件のパンフレット

ここでは主なものを紹介しました。だいたいどこの金融機関でもこのあたりの書類を求められます。

金融機関により若干違いがあるので、注意してくださいね。

あき

分からない書類は、工務店・ハウスメーカーの人に聞けば教えてくれるよ!

本審査も複数の銀行にして大丈夫なの?

あき

本審査も複数の会社にお願いして大丈夫!

仮審査も本審査もあくまで「審査」です。
「この人ならお金を貸しても大丈夫かな?」と調べてくれているだけです。

本審査も、安心して複数の銀行に申し込みましょう。

本審査申し込みをしたあとに、「借りる金額を変えたい」「奥さんの収入も一緒に審査に入れたい」と条件を変えたい場合は、もう一回仮審査から申し込むことになります。(電話窓口の人と相談してみましょう)

連帯債務?ペアローン?収入合算?

これら3つは夫婦で共同してローンを組む方法です。
それぞれ細かい違いがありますが、ここでは説明を省きます。

夫婦で一緒にローンを組むのは、どれも基本的にはおすすめできません

理由は、住宅ローンを組む長い期間のなかで家族がどうなるのかは、予想がつかないからです。

基本的には、一人で組める範囲のローンを選ぶほうが無難です。

団体信用生命保険(通称 団信だんしん)って何?

本審査では、団体信用生命保険の仮申し込みをいっしょに行います。

団体信用生命保険とは

住宅ローンの返済中に契約者に何かあったときに、ローン残高が完済される保険のこと

あき

簡単にいうと、住宅ローンを組むために入らなきゃいけない保険

 

団信(だんしん)は、民間の生命保険のように任意で加入するものとは違います。
団信への加入は、基本的に義務付けられています

金融機関によって団信の内容は少しずつ違います。
死亡や高度障害以外にもがん等の三大疾病になったら、残高が0になるといった保障を用意している銀行もあります。

団信の保障を手厚くすると、住宅ローンの金利が高くなるのが一般的です。

団信はどんなものに入っておくのがいいの?

くるみ

何かあったときのために保険は手厚い方が杏仁かな。でも支払いが増えるのはいやだよね。

あき

どうしたらいいのか迷うよね。

団信の主な種類は以下のとおりです。

団信の主な種類
特約なしの団信

死亡・高度障害になったときに保険金が支払われる。

3大疾病保障つきの団信

死亡・高度障害に加えて、がん・脳卒中・急性心筋梗塞になったときも保険金が支払われる。

8大疾病保障つきの団信

上記に加えて、高血圧症・肝硬変・慢性腎不全・慢性膵炎といった生活習慣病を含む8つの病気にかかって就業不能になったときに保険金が支払われる。

どのくらいの手厚さにしたらよいかで迷うときは、未来のことを考えてましょう。
損失が大きいと思うなら、備えておいた方がよいです。

もしも自分が、
10年後に亡くなったら
30年後に亡くなったら
・生きてはいるけど働けない状態になったら
 と想像して、そのときローンがどのくらい残っていたら支払えそうかを考えます。

例えば、30歳の男性が35年ローンで3000万円の住宅ローンを借りたとします。
25年後の55歳でガンになって、仕事を辞めなくてはならなくなった場合、
残りの10年で残されているローンは960万円ほどです。月々の支払いは9万円ほどです。

収入がなくなった状態で10年間、住宅ローンの支払いをしていけるでしょうか。

そのほかのさまざまな状況によっても変わってきます。

  • 貯蓄
  • 子どもの有無
  • 子どもの進学先
  • 社会保険
  • 民間保険の加入しているかどうか
  • 配偶者の収入

家を建てることをきっかけに、〇年後に自分が亡くなったり働けなくなったりしたら、どんな状況になるか想像して調べてみることをおすすめします。

ちなみに、ガンに関する最新の調査が以下の通りです。

30歳の人が20年後ガンになる確率は2.2%です。(国立がん研究センターがん情報サービス「がん登録・統計」より)
また、がん患者の10年生存率は全体で59.4%です。(※種類や進行度によって大きく差があります)

こういった確率も考えながら、家族のために適切な備えをしておきましょう。

元利均等返済?元金均等返済?

返済方法は2種類あります。元利均等返済と元金均等返済です。
一瞬同じように見えますが、返済の方法がそれぞれ違います。

両者の違いはこんな感じです。

スクロールできます
元利均等返済元金均等返済
利息の面前半の元本の減りが遅い。利息の総支払額が多い。均等に元本が減っていくので、利息負担は少ない。
住宅ローン控除の面前半の元本が減るのが遅いので、控除が多い。前半から均等に元本が減っていくので、控除は少ない。
あき

住宅ローン控除をちゃんと使えばどちらでもOKだよ!

住宅ローン控除をしっかり活用できていれば、どちらにしても全期間での損得に大差はありません。

変動金利の場合は、金利が上昇したときのことを考えて、元利均等返済のほうがおすすめです。

STEP3 住宅ローンの契約をする

住宅ローン契約の流れ 契約

契約ってどのくらいの時期にすればいいの?

本審査が通ったらいよいよ契約です。
契約は住宅の購入金支払日の1ヶ月前くらいに行います。

もっと早くに契約しても問題はありませんが、1ヶ月前まで待つのが無難です。
その理由は金利変動のためです。

契約を一ヶ月前まで待つ理由

金利は日々変わります。契約を結ぶぎりぎりの段階になったときに、一番条件のよい金融機関を選んで契約するため

あき

なんとなく不安だったので、二ヶ月前に契約を組みました…!

早くに組んでも特にすることはなく、1ヶ月前になるまで銀行側からも特に動きはありませんでした。
本審査が複数の銀行で通っているなら、焦る必要はなかったですよ。

契約ってどんなことをするの?

契約と聞くと、なにやら重苦しいものに感じますよね。
ネット銀行の場合、契約は本審査の情報を確認し契約申し込みをするだけです。

くるみ

え!それだけなの?

あき

意外とあっさりだったよ!

あとは仮で申し込んでいた、団信の内容を再度確認し本申し込みすることくらいです。

STEP4 司法書士と面談する

住宅ローン契約の流れ 司法書士面談

契約が済んだら司法書士から電話挨拶があります。

支払日の数週前に面談をします。

あき

書類をわたすくらいで特に気負わなくて大丈夫だよ!

面談といっても大したことはしません。
司法書士の方に住民票や収入証紙、収入証明書などをわたして、書類にサインするくらいです。

あとは司法書士の方が後日、登記証明書を送ってくれるのを待つだけです。

あき

仕事だから、しっかりお金はかかるよ!

司法書士の方は面談後に、土地や建物の抵当権設定をします。

抵当権とは

住宅ローンの返済ができなくなったときのために、金融機関が土地と建物にかける権利のことです。
わたしたちは、土地と建物を担保にすることでお金を借りられます。

住宅ローンが払えなくなったら、土地や建物は手放すわけです。

この抵当権設定をするときには、いろいろな諸費用を支払う必要があります。

借入金額にもよりますが、全部合わせて10万円以上はかかります。

司法書士」は土地や建物の権利に関する登記をしてくれますが、
それとは別に、「土地家屋調査士」の方が建物の構造を登記します。

土地家屋調査士がしてくれる登記にも数万円必要なので、合わせて20万円くらい必要になります。

くるみ

結構お金かかったよね…

あき

司法書士に支払う費用を安くする方法もあるよ!

司法書士に支払う登記費用を安くする方法とは?

登記費用には主に次の3つがかかります。

  1. 司法書士・土地家屋調査士への報酬
  2. 登録免許税
  3. 実費

この登記費用を安くする方法は2つです。

登記費用を安くする方法
  1. 自分で登記を行う
  2. 司法書士や土地家屋調査士から合い見積もりをとる

①の自分で登記を行うのが一番安く済みます。
高額になる「司法書士・土地家屋調査士への報酬」部分を払う必要がないからです。

②の合い見積もりを取る方法も効果的です。
基本的に銀行側の指定の司法書士や土地家屋調査士は、費用が割高なケースが極めて多いです。

ネット銀行の場合、抵当権設定登記は、銀行で指定している場合がほとんどです。
つまり銀行指定のところ以外に、自分でお願いすることができないのです。

あき

わが家は、司法書士の変更はできないと銀行に断られました…。

司法書士・土地家屋調査士の合い見積もりをとれば、2〜5万円ほど安くできる可能性があります。
手間は増えますが、合い見積もりをしてみるのがおすすめですよ!

STEP5 融資が実行される

住宅ローン契約の流れ 融資実行

ここまできて、やっとすべて終わりです。

あとは期日に銀行からお金が振り込まれます。
そして月々の支払いが始まっていくわけです。

あき

ここまで大変おつかれさまでした!!

くるみ

おつかれさまでした!

まとめ:住宅ローンの失敗は“知っていれば”防げる

この記事では、初心者の方向けに住宅ローンのあれこれを網羅的に解説してきました。

住宅ローンは分からないことがほんとうに多いです。
よく分からないまま、契約を結んでしまっている人も多くいるのが現状です。

誰かに言われるがままに契約するのと、
理解した上で自分で考えて決めるのとでは、大きな違いがあります。

住宅ローンは組み方によって、総支払の額が大きく変わります。

  • 変動金利?固定金利?
  • どこの金融機関?
  • 団体信用生命保険はどんな内容?
  • 司法書士・家屋調査士はどうする?

これらの疑問について、あなたが自分の納得いく答えを見つけていければ後悔はなくなります。

後悔ない住宅ローンを組むためには、住宅ローンについて「知っている」ことが大切です。
この記事があなたの参考になれば嬉しいです!

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