初心者でも簡単！マイホームのローンのすべてを分かりやすく解説

「住宅ローン」は耳なじみのある言葉ですが、いざ自分のこととなると、どうしたらいいか分からなくて、ただただ不安ですよね。

わたしも住宅ローンのことがすごく不安でした。

住宅ローンで後悔したくなかったわが家では、必死に勉強して、納得いく住宅ローンを組むことができました。

この記事では、初心者の方に向けて、住宅ローンについて分かりやすく解説していきます。

この記事を読めば、あなたの住宅ローンの不安がなくなって、自信をもって銀行を選んだり契約を進めたりできるようになります。

住宅ローンを組むには、どうすればいいの？

まず初めに、住宅ローンを組むときのはじめから終わりまでの流れを見ていきましょう。

次のようなSTEPを踏んでいきます。　　

STEP１　仮審査を申し込む

まずはじめは、仮審査の申し込みです。

よくある疑問にふれながら、説明していきますね。

仮審査ってどうやってするの？

住宅ローンを組むとき一番はじめのステップが、銀行に仮審査を申し込む　ことです。

仮審査の申し込み方法は大きく分けて２つあります。

店舗かネットか銀行によって、申し込みの方法が違うので注意が必要です。

メガバンクといわれる最大手の銀行は、店舗用とネット用のそれぞれの住宅ローンを取り扱っているところもあります。

金利や内容が違うので、「同じ銀行の住宅ローンだから同じでしょ」と安易に考えてはいけません。

銀行も商売なので、タダではお金は貸してもらえません。
お金を借りたら、借りた分に利子をつけて返します。

利子は借りた額の○%分と表示されています。
100万円借りたとき、利子が１%なら１万円。利子が５%なら５万円です。

どこの銀行に申し込むのがいいの？

住宅ローンを申し込める銀行は、大きく分けて３種類あります。

銀行以外にも住宅ローンを申し込める企業は数多くあります。

どの金融機関がいいかは、あなたの希望することや現在の状況によって違ってきます。
まずは自分が住宅ローンに何を求めているのか考えてみましょう。

　ー　金融機関ごとの特徴　ー

金融機関	住宅ローンの特徴
都市銀行	窓口が多いので相談しやすい。知名度が高いという安心感がある
地方銀行	地元密着型で、地元の企業に勤めていると優遇される場合がある
ネット銀行	金利が安い。窓口がない。手続きはすべてネット・電話
信用金庫	地域密着で相談しやすい。審査に柔軟に対応してくれる場合がある
ノンバンク	銀行より審査が通りやすい。審査スピードが早い
労働金庫	組合員であればいろいろな優遇が受けられる
JAバンク	農協という安心感がある。銀行より審査が通りやすい

自分が何を求めるかで選ぶ銀行が変わってくる！

「友達がおすすめしていた」といった理由で選ぶと、損をしてしまう可能性があるので注意が必要です。

変動金利？固定金利？フラット３５？　

金利タイプによっても、どこで借りた方がよいのかが変わってきます。

住宅ローンには、金利タイプといって金利の種類がいくつかあります。

まずはどんな金利タイプがあるのか解説していきますね！

金利タイプ	メリット	デメリット
変動金利	金利が安い	金利が途中で上がる可能性がある
固定金利（全期間）	金利がずっと変わらない	金利が高い
固定金利（一定期間）	一定期間は金利が変わらない	金利が少し高い

変動金利

変動金利の特徴は、次のとおりです。

全期間固定金利（フラット３５含む）

全期間固定金利の特徴は、次のとおりです。

期間固定金利（５年・１０年固定）

期間固定金利の特徴は、次のとおりです。

どの金利タイプが一番お得なの？

どれが一番お得かが分からないのは、金利は景気によって変わるとからです。

未来の日本や世界の経済がどうなるのか、言い当てられる人は誰もいません。

未来のことが分からないので、金利が将来どうなるかも誰にも分からないです。

変動金利と固定金利どっちがお得だったかわかるのは、完済した日。

お得か損かではなく、自分に状況に合った金利タイプを選びましょう。

金利タイプの選び方は次の通りです。

ちなみに2021年６月の住宅ローン利用者の実態調査（住宅金融支援機構）ではこんな結果になっているようです。

ここ数年間は変動金利の割合が、どんどん上がってきているようです。

できるだけ安い金利で借りるには？

住宅ローンに特に求めることは、やっぱり「安い金利」。

住宅ローンを安い金利で借りる方法という記事で詳しく解説しています。

仮審査の申込みって何社にすればいいの？

仮審査の申し込みは、複数の銀行にするのが絶対におすすめ。

もしも一社だけしか申し込みをしなかったら、あとから苦しい思いをするかもしれません。

審査から契約まではかなり時間がかかると思っておいた方がいいです。

仮審査申し込みの手続きは、住宅の購入金の支払日の半年以上前から進めていきましょう。

ギリギリになって焦ってしまうくらいなら、事前に複数の銀行に仮審査を申し込んでおく方が絶対安心です。

申し込む銀行の数は、「３社くらいが適当」とネット上ではよく目にします。

わたしも基本的には３社でいいと思います。

３社申し込むのも、最初にうちはなかなか大変…。

申し込みは、必要事項を銀行の用紙に書いたり入力したりです。
大したことはないですが、慣れないうちは大変に感じるかもしれません。

入力する内容を確認するため必要書類があるので、準備しておきましょう！

わたしの場合、初めに３社申し込みをしました。

仮審査は通過しましたが、諸条件により本審査が１社も通りませんでした。
そこで条件を変えてもう一度３社にもう一回仮審査を申し込み、別の銀行２社にも仮審査を申し込みました。

計８回審査の申し込みをしました。はじめは大変でしたが、３回目あたりから慣れてきて、苦にはならなかったです。

わたしは支払日まで１０ヶ月ほど余裕があったので間に合いましたが、
次のような方は最初から５社以上に審査申し込みをしておいた方が良いです。

複数に申し込むことによる、不利益は特にありません。

審査に通らないことを想定して、仮審査申込みは多めにしておきましょう。

備えあれば憂いなしです！

申し込む銀行を決めるときは、必ず一括見積もりサイトを利用しましょう。

中でもサイトが見やすく比較検討しやすい「モゲチェック」が圧倒的におすすめです。

無料で使えるので、ぜひのぞいてみてくださいね。

STEP２　本審査を申し込む

仮審査が通ったらいよいよ本審査です。
つづいて本審査について見ていきましょう。

本審査で必要な書類ってどんなものがある？

本審査ではいろいろな書類を準備する必要があります。

集めるのは大変ですが、一度準備してしまえば複数の金融機関に対して使えます。

必要な書類は以下のとおりです。

ここでは主なものを紹介しました。だいたいどこの金融機関でもこのあたりの書類を求められます。

金融機関により若干違いがあるので、注意してくださいね。

本審査も複数の銀行にして大丈夫なの？

仮審査も本審査もあくまで「審査」です。
「この人ならお金を貸しても大丈夫かな？」と調べてくれているだけです。

本審査も、安心して複数の銀行に申し込みましょう。

本審査申し込みをしたあとに、「借りる金額を変えたい」「奥さんの収入も一緒に審査に入れたい」と条件を変えたい場合は、もう一回仮審査から申し込むことになります。（電話窓口の人と相談してみましょう）

連帯債務？ペアローン？収入合算？

これら３つは夫婦で共同してローンを組む方法です。
それぞれ細かい違いがありますが、ここでは説明を省きます。

夫婦で一緒にローンを組むのは、どれも基本的にはおすすめできません。

理由は、住宅ローンを組む長い期間のなかで家族がどうなるのかは、予想がつかないからです。

基本的には、一人で組める範囲のローンを選ぶほうが無難です。

団体信用生命保険（通称 団信だんしん）って何？

本審査では、団体信用生命保険の仮申し込みをいっしょに行います。

　

団信（だんしん）は、民間の生命保険のように任意で加入するものとは違います。
団信への加入は、基本的に義務付けられています。

金融機関によって団信の内容は少しずつ違います。
死亡や高度障害以外にもがん等の三大疾病になったら、残高が０になるといった保障を用意している銀行もあります。

団信の保障を手厚くすると、住宅ローンの金利が高くなるのが一般的です。

団信はどんなものに入っておくのがいいの？

団信の主な種類は以下のとおりです。

どのくらいの手厚さにしたらよいかで迷うときは、未来のことを考えてましょう。
損失が大きいと思うなら、備えておいた方がよいです。

例えば、３０歳の男性が３５年ローンで3000万円の住宅ローンを借りたとします。
２５年後の５５歳でガンになって、仕事を辞めなくてはならなくなった場合、
残りの１０年で残されているローンは960万円ほどです。月々の支払いは９万円ほどです。

収入がなくなった状態で１０年間、住宅ローンの支払いをしていけるでしょうか。

そのほかのさまざまな状況によっても変わってきます。

家を建てることをきっかけに、〇年後に自分が亡くなったり働けなくなったりしたら、どんな状況になるか想像して調べてみることをおすすめします。

ちなみに、ガンに関する最新の調査が以下の通りです。

30歳の人が20年後ガンになる確率は2.2%です。（国立がん研究センターがん情報サービス「がん登録・統計」より）
また、がん患者の10年生存率は全体で59.4%です。（※種類や進行度によって大きく差があります）

こういった確率も考えながら、家族のために適切な備えをしておきましょう。

元利均等返済？元金均等返済？

返済方法は２種類あります。元利均等返済と元金均等返済です。
一瞬同じように見えますが、返済の方法がそれぞれ違います。

両者の違いはこんな感じです。

	元利均等返済	元金均等返済
利息の面	前半の元本の減りが遅い。利息の総支払額が多い。	均等に元本が減っていくので、利息負担は少ない。
住宅ローン控除の面	前半の元本が減るのが遅いので、控除が多い。	前半から均等に元本が減っていくので、控除は少ない。

住宅ローン控除をしっかり活用できていれば、どちらにしても全期間での損得に大差はありません。

変動金利の場合は、金利が上昇したときのことを考えて、元利均等返済のほうがおすすめです。

STEP３　住宅ローンの契約をする

契約ってどのくらいの時期にすればいいの？

本審査が通ったらいよいよ契約です。
契約は住宅の購入金支払日の１ヶ月前くらいに行います。

もっと早くに契約しても問題はありませんが、１ヶ月前まで待つのが無難です。
その理由は金利変動のためです。

早くに組んでも特にすることはなく、１ヶ月前になるまで銀行側からも特に動きはありませんでした。
本審査が複数の銀行で通っているなら、焦る必要はなかったですよ。

契約ってどんなことをするの？

契約と聞くと、なにやら重苦しいものに感じますよね。
ネット銀行の場合、契約は本審査の情報を確認し契約申し込みをするだけです。

あとは仮で申し込んでいた、団信の内容を再度確認し本申し込みすることくらいです。

STEP４　司法書士と面談する

契約が済んだら司法書士から電話挨拶があります。

支払日の数週前に面談をします。

面談といっても大したことはしません。
司法書士の方に住民票や収入証紙、収入証明書などをわたして、書類にサインするくらいです。

あとは司法書士の方が後日、登記証明書を送ってくれるのを待つだけです。

司法書士の方は面談後に、土地や建物の抵当権設定をします。

この抵当権設定をするときには、いろいろな諸費用を支払う必要があります。

借入金額にもよりますが、全部合わせて10万円以上はかかります。

「司法書士」は土地や建物の権利に関する登記をしてくれますが、
それとは別に、「土地家屋調査士」の方が建物の構造を登記します。

土地家屋調査士がしてくれる登記にも数万円必要なので、合わせて20万円くらい必要になります。

司法書士に支払う登記費用を安くする方法とは？

登記費用には主に次の３つがかかります。

この登記費用を安くする方法は２つです。

①の自分で登記を行うのが一番安く済みます。
高額になる「司法書士・土地家屋調査士への報酬」部分を払う必要がないからです。

②の合い見積もりを取る方法も効果的です。
基本的に銀行側の指定の司法書士や土地家屋調査士は、費用が割高なケースが極めて多いです。

ネット銀行の場合、抵当権設定登記は、銀行で指定している場合がほとんどです。
つまり銀行指定のところ以外に、自分でお願いすることができないのです。

司法書士・土地家屋調査士の合い見積もりをとれば、２〜５万円ほど安くできる可能性があります。
手間は増えますが、合い見積もりをしてみるのがおすすめですよ！

STEP５　融資が実行される

ここまできて、やっとすべて終わりです。

あとは期日に銀行からお金が振り込まれます。
そして月々の支払いが始まっていくわけです。

まとめ：住宅ローンの失敗は“知っていれば”防げる

この記事では、初心者の方向けに住宅ローンのあれこれを網羅的に解説してきました。

住宅ローンは分からないことがほんとうに多いです。
よく分からないまま、契約を結んでしまっている人も多くいるのが現状です。

誰かに言われるがままに契約するのと、
理解した上で自分で考えて決めるのとでは、大きな違いがあります。

住宅ローンは組み方によって、総支払の額が大きく変わります。

これらの疑問について、あなたが自分の納得いく答えを見つけていければ後悔はなくなります。

後悔ない住宅ローンを組むためには、住宅ローンについて「知っている」ことが大切です。
この記事があなたの参考になれば嬉しいです！